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有效控制土地供應 適當推出樓盤市場 ——榆陽區近期房地產市場走勢調研分析
作者:區統計局艾利梅       來源:榆陽區人民政府       瀏覽次數:次      更新時間: 2019-02-12

2018年,榆陽區緊緊圍繞建設百萬人口區域的中心大城市為目標,以陜西省委、省政府“打造世界一流的高端能源化工基地、打造陜甘寧蒙晉交界處最具影響力的城市”的建設熱潮為契機,加快了我區房地產市場的蓬勃發展,使房地產業保持了高位增長的態勢。

一、當前榆陽區房地產發展現狀

(一)投資高位增長。

2018年,房地產開發完成投資同比增長70.5%。按工程用途分,其中:住宅同比增長93.4%,占總投資的66.4%;商業營業用房投資10.45億元,同比增長23.4%,占總投資的18.7%,其他及辦公用房投資同比增長62.4%,占總投資的14.8%。

本年新開工的18個項目完成投資21.41億元,占全部項目投資額的38.4%,是拉動房地產投資增速較快的主要因素。續建項目38個,完成投資額上億的有11個,本年完成投資20.71億元,占全部項目完成投資額的37.1%。

(二)住宅施工規模較大。

2018年,全年房屋施工面積645.44萬平方米,同比增長7.9%,其中,住宅施工面積377.35萬平方米,同比增長19.8%;房屋新開工面積159.98萬平方米,同比增長1.4倍,其中,住宅新開工面積121.05萬平方米,同比增長2.4倍。

(三)住宅銷售面積增長迅速。

2018年,全年房地產銷售總面積84.72萬平方米,增長41.8%。其中,住宅銷售面積80.08萬平方米,同比增長43.8%。從銷售的戶型結構看,90平方米及以下銷售面積2.10萬平方米,同比下降66.7%;90-144平方米住宅銷售面積56.55萬平方米,同比增長58.6%,占住宅銷售面積的70.6%,仍然是購房者首選的對象;144平方米以上銷售21.42萬平方米,同比增長56.4%。

二、當前房地產行業存在的問題及形成問題的主要原因

(一)土地推出量過大。

根據市住建局相關資料統計,2018年已經審批規劃的地塊高達75個;據國土局相關資料顯示,2018年市本級共出讓65宗土地,出讓面積530.91公頃。其中,房地產用地25宗,合計77.91公頃,這些已獲批的地塊區域依然以東沙、老城區、開發區為主,預計一至兩年內將井噴式面世。隨著市場供應量的增加,競爭將會更激烈,市場形勢也會更加嚴峻。

(二)棚改受政策影響有所放緩。

棚改的貨幣化是近兩年榆陽區房地產銷售面積穩定增長主要原因。目前,濱水西岸、崇文雅苑、東城墻和梅花樓、膚施南路南延兩側、榆陽河這些棚改項目都是續建項目,2018年只是掃尾,完成了投資21.57億元。當前到棚改放緩的影響,預計2019年榆陽區成交量可能出現10%以內的小幅下跌。

(三)市場區域開發不平衡。

地理位置及周邊環境是決定銷售市場和銷售價格的一個重要因素,榆陽區按照區域劃分房地產開發情況如下

東沙片區是以經濟適用房的建設打響了“東山崛起”的第一戰,榆陽區用大手筆打造的金陽、金沙、金榆、金林等小區涌進了數萬居民,加之配套的五中、七小、八小、十小等學校的使用,讓榆林“東山”迅速與“西沙”比翼雙飛,近幾年來東沙發展十分迅速,傳統的東沙落后的面貌也在快速的改變,已開發小區入住率較好,民眾購房認可度高。2018年在建及待售項目23個,施工規模140.90萬平方米,其中,規劃住宅套數10573套,全年住宅銷售1462套。預計2019年價格比較合理,銷售有壓力,但市場銷售較為穩定。

高新區作為當前榆林的行政中心,教育中心,資源高度密集中心,目前可開發優質的土地資源較少,是榆林房地產最為成熟的板塊,選在開發區置業的需求依然穩中有升。2018年在建及待售項目23個,施工規模244.40萬平方米,其中,規劃住宅套數15010套,全年住宅銷售2121套。

老城區轄區(含濱河公園沿線項目)在圣都樂園周圍2018年底已經公示的住宅項目7個,項目總規模126.43萬平方米,規劃住宅套數6741套,作為老城區商業區域繁榮的住宅項目,土地價值本身就高,雖然居住環境較好,生活便捷,但預期如果高價上市將會隔離很大一部分置業客戶。

西沙片區環境良好、社區功能比較完善、醫療教育資源配置較好的開發項目,是手握現金購房者的第二選擇。2018年在建及待售項目19個,施工規模149.68萬平方米,其中,規劃住宅套數7736套,全年住宅銷售2103套。

南郊在建兩個項目,總建筑面積12.76萬平方米,規劃套數649套。北郊目前暫無開發項目。

(四)用途結構不合理。

截至2018年底,待售面積68.32萬平方米,其中住宅待售面積10.35萬平方米,商業營業用房待售面積30.96萬平方米。按片區劃分:東沙片區待售面積12.01萬平方米,其中,住宅1.50萬平方米,商業營業用房3.55萬平方米,住宅可售套數5214套。高新片區待售面積31.42萬平方米,其中,住宅2.63萬平方米,商業營業用房20.43萬平方米,住宅可售套數2016套。西沙片區待售面積24.90萬平方米,其中,住宅5.57萬平方米,商業營業用房8.53萬平方米,住宅可售套數2325套。老城區住宅可售套數5490套。北郊無開發項目,南郊2個在建項目,無待售。

綜上所述,商業營業用房待售面積是住宅待售面積的3倍,待售量過大,同時銷售壓力也大,用途結構欠合理。

(五)銀行信貸進一步緊縮,影響企業的正常發展。

對于房地產企業而言,資金流轉速度的快與慢,直接影響企業效益的好與壞,在這個過程中,銀行按揭是最重要的環節,對于信用度較好的開發企業,明顯感覺后期銀行放款速度較慢。而對于規模小、資金實力不雄厚、信用度一般的房地產企業幾乎無信貸的可能,直接影響了部分房地產企業的正常發展。

三、幾點建議

(一)嚴格控制土地供給和項目審批。土地供給應合理分配,根據市場需求每年限制土地供應量。

(二)應根據實際情況進行各個區域的合理規劃。根據市場供需平衡而定,這樣房地產才能良性的可持續發展。

(三)建議政府盡量在主體封頂后辦理預售許可證,這樣減少爛尾樓盤,降低群眾買房風險。

(四)建議政府充分與銀行系統溝通,爭取得到金融信貸的支持。

    (五)加強市場監管,正確引導市場走向,合理推出樓盤市場。


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